Kuvasin taannoin pitkähköllä kirjoituksellani, kuinka seuraan asuntoportfolioni kehitystä. Sisällytin seurantaan kaikki kassavirrat sekä hintojenkehityksen ja samalla kerroin useaan otteeseen tarvitsevani monimutkaista seurantaa erityisesti vakuuksien seurannan vuoksi. Ajattelin tällä kertaa pureutua vakuuksien seurantaan, velkavipuun ja velkavivun vaikutukseen portfolioni pääomantuotossa.
Vakuudet ja lainan myöntäminen
Vakuuksien seuranta on täysin turhaa, mikäli sijoittajan tarkoituksena ei ole kasvattaa portfoliotaan missään vaiheessa järjestelmällisesti saatikka asunto on ostettu käteisellä ilman lainaa. Pankit antavat hyvin yleisesti asunnon vakuusarvoksi 70 % asunnon ostohinnasta. Näissä on kuitenkin poikkeuksia riippuen kokonaisasiakkuudesta. Mikäli yksittäiseen asuntoon kohdistuvaa lainaa lyhennetään jatkuvasti, pankit eivät palaa tähän asiaan käytännössä koskaan. Jos kuitenkin tarkoitus on ostaa asuntoja myös jatkossa, vakuuksien seuranta on erittäin tärkeää. Seurannalla saadaan informaatio, milloin uuden kohteen rahoitus on mahdollista saada. Omalla kohdallani en näe tarpeelliseksi edes miettiä bullet lainoja vaihtoehtona, koska pyrin kohdistamaan asunnoista saadut vuokratuotot täysimääräisesti lainojeni lyhentämiseen.
Vakuuskäytännöt vaihtelevat pankeittain. Hyvä nyrkkisääntö kuitenkin on, että vakuusarvot tarkistetaan aina kun haetaan uutta lainaa mikäli edellisestä ostoksesta on kulunut yli vuosi. Vakuuksien uudelleenarvionti voi synnyttää välillä hyvinkin erikoisia tilanteita, joissa on tarjolla suurta viihdettä tai mielensä pahoittamisen mahdollisuuksia. Useimmiten taustalla on pankkien käyttämät oman ryhmän kiinteistövälitysketjut, jotka eivät jaksa paneutua vakuuskyselyihin lainkaan. Ketjut eivät käsittääkseni saa näistä palkkioita, jonka vuoksi pyynnöt kiinnostavat niiden tekijöitä erittäin vähän. Kerrottakoon tähän kohti omakohtainen kokemus, jossa sama välittäjä oli arvioinut Meilahden 21 neliöisen yksiön 171.000 euron arvoiseksi ja Kallion 27 neliön yksiön 116.000 euron arvoiseksi. Jopa pankin rahoitusneuvottelijalla oli vaikeuksia kertoa näitä lukuja kasvot peruslukemilla. Pankkien omien ketjujen lisäksi voi arvioita toki hakea luotettavalta kiinteistövälittäjältä. Nämä voivat tulla kuitenkin varsin kalliiksi, mikäli isännöitsijäntodistuksia aletaan tilaamaan ainoastaan tätä tarkoitusta varten.
Vaikka vakuudet ovatkin erittäin tärkeä elementti uuden lainan myöntämisessä, suurin painoarvo on luonnollisesti asiakkaan maksukyvyllä. Tämän osalta pankit tekevät tarkat laskelmat mutta riippuen toimihenkilön ammattitaidosta, laskelmien lopputulemasta täytyy olla erittäin tarkka. Osa toimihenkilöistä mm. unohtavat uuden sijoituskohteen kassavirrat laskelmistaan, jonka vuoksi laina voi jäädä saamatta vaikka vakuudet olisivatkin riittävät. Sijoittajalla luonnollisesti täytyy olla paras tietämys omasta maksukyvystään.
Mikäli maksukyky riittää, mutta vakuuksien kanssa on ongelmia, voidaan karkeasti ajatella kahta vaihtoehtoa. Lainaa on joko yksinkertaisesti maksukykyyn nähden liikaa ja näin ollen sitä ei kannata ottaa tai sitten tarvitaan lisävakuutta. Ellei vakuutta ole toimittaa muista varallisuuseristä, perinteinen ystävien ja sukulaisten menettämismalli on hakea lainalle henkilötakaus. Ehkä kuitenkin tässä tilanteessa paras vaihtoehto on hakea lisävakuus niihin erikoistuneilta finanssilaitoksilta. Maksua vastaan täytetakaus myönnetään, mikäli muut edellykset toteutuvat. Tästä minulla ei ole omakohtaista kokemusta, mutta tiedän näitä tehdyn ystäväpiirissäni mm. Garantiassa. Pankin kanssa voi myös yrittää neuvotella vakuusvajeellista lainaa, mutta tämä edellyttää keskimääräistä parempaa kokonaisasiakkuutta. Näitä lainoja pankit eivät mielellään myönnä.
Vakuuksien seuranta ja velkavipu
Omalla kohdallani seuraan vakuuksiin liittyen kolmea asiaa. Asuntojen ostohintoja, lainojen lyhennyksiä ja asuntojen hintojen kehitystä. Hyvin yleinen käytäntö on, että pankit antavat asunnoille 70 %:n vakuusarvon ostohinnasta tai välittäjän arvioimasta todennäköisestä myyntihinnasta. Näiden tietojen pohjalta vapaiden vakuuksien määrän pystyy arvioimaan erittäin helposti. Mikäli olen ostanut asunnon hinnalla 100 ja käyttänyt asuntoon 30 rahaa omia varoja, on velkaisuusasteeni (velkavipu) 70 %. Näin ollen olen käyttänyt vakuuteni täysimääräisesti. Kun vuoden aikana olen maksanut lainojani pois 10 rahaa, vapaita vakuuksia on 10 rahaa. Tähän asti toimin kuten useat muut asuntosijoittajat.
Nyt seuraa iso muutos ajatusmallissa, siirrytään sijoituspääoman tuoton maksimoinnista vakuuksien tuoton maksimointiin. Vakuudet laitetaan töihin. Kysymys on, kuinka hyödynnän vapaita vakuuksia ja tehostan pääomien tuottoa. 10 rahan vapaat vakuudet johtavat 33,33 rahan lisälainan ottamiseen mikäli ostokohteena on sijoitusasunto (10 / 30 % = 33,33 rahaa). Jos ajatellaan, että asuntojen hinta on aiemmin mainittu 100 rahaa, mainitulla 10 rahan lainojen maksulla uutta asunto ei vielä pysty ostamaan ilman lisävakuuksia tai lisäpääomaa. Jotta lainoitus onnistuu ilman oman pääoman sijoittamista, tarvitsemme tiedon, missä vaiheessa vakuuksia on riittävästi uuteen lainaan. Tämä vakuusvaade on sama kuin ensimmäisen asunnon oma pääoma eli 30 % (vakuusarvo 70 % + omarahoitusosuus 30 % = asunnon hinta). Tämä luku saadaan kertomalla asunnon myyntihinta omarahoitusosuudella, jolloin vakuudet ovat riittävät uuteen lainaan. Tarvittava lainojen maksu on 30 rahaa (100 * 30 % = 30 rahaa). Tässä vaiheessa lainaa on jäljellä 40 rahaa (velkaisuusaste 40 %). Haettaessa uusi laina sitomatta sijoituskohteeseen lainkaan omaa pääomaa omaisuus on 200 rahaa (2 asuntoa), lainaa on 140 rahaa ja velkaisuusaste jälleen 70 %. Mikäli oletetaan, että maksan lainaa pois 10 rahaa vuodessa, pystyn ostamaan uuden kohteen 3 vuoden jälkeen ensimmäisen kohteen ostamisesta.
Nyt seuraa iso muutos ajatusmallissa, siirrytään sijoituspääoman tuoton maksimoinnista vakuuksien tuoton maksimointiin. Vakuudet laitetaan töihin. Kysymys on, kuinka hyödynnän vapaita vakuuksia ja tehostan pääomien tuottoa. 10 rahan vapaat vakuudet johtavat 33,33 rahan lisälainan ottamiseen mikäli ostokohteena on sijoitusasunto (10 / 30 % = 33,33 rahaa). Jos ajatellaan, että asuntojen hinta on aiemmin mainittu 100 rahaa, mainitulla 10 rahan lainojen maksulla uutta asunto ei vielä pysty ostamaan ilman lisävakuuksia tai lisäpääomaa. Jotta lainoitus onnistuu ilman oman pääoman sijoittamista, tarvitsemme tiedon, missä vaiheessa vakuuksia on riittävästi uuteen lainaan. Tämä vakuusvaade on sama kuin ensimmäisen asunnon oma pääoma eli 30 % (vakuusarvo 70 % + omarahoitusosuus 30 % = asunnon hinta). Tämä luku saadaan kertomalla asunnon myyntihinta omarahoitusosuudella, jolloin vakuudet ovat riittävät uuteen lainaan. Tarvittava lainojen maksu on 30 rahaa (100 * 30 % = 30 rahaa). Tässä vaiheessa lainaa on jäljellä 40 rahaa (velkaisuusaste 40 %). Haettaessa uusi laina sitomatta sijoituskohteeseen lainkaan omaa pääomaa omaisuus on 200 rahaa (2 asuntoa), lainaa on 140 rahaa ja velkaisuusaste jälleen 70 %. Mikäli oletetaan, että maksan lainaa pois 10 rahaa vuodessa, pystyn ostamaan uuden kohteen 3 vuoden jälkeen ensimmäisen kohteen ostamisesta.
Asuntojen hinnat tekevät tähän laskelmaan oman mausteensa. Seuraamalla asuntojen hintoja, uuden kohteen ostaminen voi tulla mahdolliseksi jo aikaisemmin kuin yllä mainittu 3 vuoden odotusaika. Yksinkertaistetaan jälleen laskelmaa. Oletetaan, että asunnon hinta on noussut 30 % vuodessa. Tällöin tietysti uudenkin kohteen ostohinta nousee vastaavalla määrällä. Näin ensimmäisen asunnon vakuusarvo on noussut alkuperäisestä 70 rahasta 91 rahaan, joten vapaita vakuuksia on 21 rahaa (ei huomioida nyt lainojen maksuja). 21 rahan vapaat vakuudet vastaavat 70 rahan ostettavaa asuntoa (21 / 0,3 = 70). Uuden asunnon vakuusarvo on 130 rahaa * 70 % = 91 rahaa. Eli näin ollen vakuusvajetta on jäljellä 21 rahaa. Tämän maksamiseen menee edellisessä kappaleessa kuvatulla lainanmaksutahdilla 2,1 vuotta, joten uuden asunnon ostaminen tulee ajankohtaiseksi hieman alle 11 kuukautta nopeammin (0,9 vuotta = 10,8 kuukautta). Luonnollisesti tilanne kehittyy toiseen suuntaan, mikäli asuntojen hinnat laskevat.
Finanssivalvonta on pyrkinyt suitsimaan pankkien lainanantoa erilaisilla keinoilla ja yksi niistä on ollut lainakatto. Tämä järjestelmä on varmaan yritetty tehdä hyvässä uskossa mutta koko ohjeistus on lähinnä naurettava. Vaikutukset kohdistuvat täysin vääriin ihmisiin, joilla ei ole säästöjä eikä lisävakuuksia mutta olisi maksukykyä maksaa asuntolainaa vuokralla asumisen sijaan. Finanssivalvonnan lisäksi pankit muokkaavat omarahoitusosuuksiaan riippuen markkinatilanteesta ja pankin riskienhallinnasta. Tämä vaikuttaa omalta osaltaan lainojen saatavuuteen mutta mikäli oma pankki alkaa hankalaksi näissä asioissa, on syytä soittaa naapuripankkiin. Yleensä nämä asiat ovat ratkaistavissa kilpailutuksella.
Finanssivalvonta on pyrkinyt suitsimaan pankkien lainanantoa erilaisilla keinoilla ja yksi niistä on ollut lainakatto. Tämä järjestelmä on varmaan yritetty tehdä hyvässä uskossa mutta koko ohjeistus on lähinnä naurettava. Vaikutukset kohdistuvat täysin vääriin ihmisiin, joilla ei ole säästöjä eikä lisävakuuksia mutta olisi maksukykyä maksaa asuntolainaa vuokralla asumisen sijaan. Finanssivalvonnan lisäksi pankit muokkaavat omarahoitusosuuksiaan riippuen markkinatilanteesta ja pankin riskienhallinnasta. Tämä vaikuttaa omalta osaltaan lainojen saatavuuteen mutta mikäli oma pankki alkaa hankalaksi näissä asioissa, on syytä soittaa naapuripankkiin. Yleensä nämä asiat ovat ratkaistavissa kilpailutuksella.
Velkavivun perimmäinen tarkoitus ja vaikutus oman pääoman tuottoon
Velkavivun vaikutus oman pääoman tuottoon on dramaattinen. Omalta osaltani koko asuntosijoittamisen mielekkyys perustuu velkavivun käyttöön. Nykyisellä hinta- ja vuokratasolla bruttotuotot ovat kohteesta riippuen Helsingissä 4-5 % välissä ja pahimmillaan mennään jopa lähempänä 3 %:n tuottoja. Tällaiset tuotot eivät ole mielestäni enää riskinoton arvoisia ilman velkavipua, varsinkaan kun en perusta sijoitustoimintaani hintojen nousulle. Näin ollen käytän velkavipua voimakkaasti hyväkseni. Oma lähestymistapani lähtee täysin lainakannan maksimoinnista ja lainojen maksunopeuteen. Mikäli tämän ohessa syntyy laskennallisia hyötyjä hintakehityksestä, ne otetaan ilolla vastaan. Tarkoituksenani on loppukädessä omistaa mahdollisimman monta asuntoa jäädessäni eläkkeelle. Tämä konkretisoituu myös lainojeni maturiteeteissa siten, että yksikään laina ei eräänny sen jälkeen kun olen täyttänyt 65 vuotta. Näiden omistusten vuokratuotoilla rahoitan eläkepäiväni istuen aurinkovarjon alla gin tonic kädessä (tai sitten perikunta tekee vastaavan sukupolvea myöhemmin).
Sitten konkreettinen laskelma velkavivun vaikutuksesta oman pääoman tuottoon. Tehdään jälleen yksinkertaistavia oletuksia pyöreillä luvuilla, jotta ajatuksesta saadaan kiinni. Unohdetaan myös asuntojen hintojen muutokset vielä toistaiseksi. Ajatellaan, että asunnon tuotto on vakio 10 % kaikkien kustannusten jälkeen. Näin ollen maksan lainojen lyhennykset vuokratuotoilla aiemmassa vakuuslaskennassa esitetyllä tavalla. Kolmen vuoden jälkeen oman pääoman tuotto on 100 % (vuokratuotto 10 rahaa * 3 vuotta / oma pääoma 30 rahaa = 100 %). Tämän jälkeen ostamme toisen asunnon, jonka tuottoprofiili vastaa ensimmäistä asuntoa. Lisättäessä sijoitusperiodia 3 vuotta lisää, vuokratuotot ovat olleet koko sijoituksesta 90 rahaa (10 + 10 + 10 + 20 + 20 + 20 = 90) ja oman pääoman tuotto 300 % (90 / 30 = 300 %). Jotta velkavivun teho saadaan näkyviin, on laskettava vertailulaskelma ilman velkavipua, jolloin oman pääoman tuotto olisi ollut 200 % (vuokratuotto 60 rahaa). Velkavivun hyöty on siis merkittävä, oman pääoman tuotto on noussut 100 %-yksikköä vaihtoehtona sille, ettei toista kohdetta olisi ostettu. Laskelmaa voi jatkaa tämän jälkeen ajatuksella, kuinka kolmas, neljäs jne asunto vaikuttaa oman pääoman tuottoon. Oman pääoman tuoton ohella on myös erittäin tärkeää kiinnittää huomiota kuinka nopeasti tämä oravanpyörä mahdollistaa uuden kohteen hankinnan. Leikkimällä näillä numeroilla, 11 vuoden jälkeen aloituksesta voikin ostaa jo joka kuukausi yhden asunnon lisää ja tässä vaiheessa omistuksessa on 21 asuntoa. Tämä kaikki siis 30 rahan alkupanoksella. No, esimerkit ovat esimerkkejä ja tämä yllä oleva on tehty ainoastaan havainnollistamaan velkavivun tehokkuutta valtavalla määrällä yksinkertaistuksia.
Vakuuksien seuranta käytännössä ja velkavipu
Omassa toiminnassani pyrin käyttämään velkavipua mahdollisimman tehokkaasti hyväkseni. Helpoin tapa ilmaista velkavivun määrä on laskea vieraan pääoman määrä suhteessa asuntovarallisuuteen. Ohessa on koko historiallinen velkaisuusasteeni sekä ostohintoihin, että markkinahintoihin suhteutettuna.
Velkaisuusasteen ongelmana on kuitenkin suhdeluvun sisällöttömyys. Se on pelkkä prosenttiluku, joka ei kerro mitään absoluuttisesta maailmasta. Tämän vuoksi olen lisännyt seurantaani absoluuttisen maailman.
Kerroin aiemmin seuraavani kolmea asiaa vakuuksien seurannassa. Asuntojen ostohintaa, lainojen lyhennyksiä ja asuntojen hintoja. Näiden avulla saan laskettua asuntojen vakuusarvon, vapaiden vakuuksien määrän ja vapaiden vakuuksien ostopotentiaalin (maksimilainan määrän ilman omaa pääomaa). Omassa portfoliossani kehitys on ollut ostohinnoilla seuraava:
Oheisesta kuvasta näkyy erinomaisesti, kuinka asuntoportfolioni (sininen käyrä) ja lainakanta (punainen käyrä) on käyttäytynyt ajan saatossa. Lainakanta kuitenkin ylittää ostohinnoista lasketun vakuuden (vihreä käyrä) suhteellisen pitkällä aikavälillä vuosina 2013 - 2014. Näin ollen ostopotentiaalini on ollut negatiivinen (vakuusvaje) mutta tästäkin huolimatta pystyin ostamaan lisää asuntoja. Tälle on luonnollinen osaselitys, käytin käteisvakuuksia lainojen lisävakuutena. Käteisvakuudella maksoin lainoja myöhemmin pois vuoden 2015 alussa (näkyy lainapääoman nopeana laskuna). kuvassa on siis pieni optinen harha tämän osalta.
Käteisvakuus ei kuitenkaan täysin selitä mahdollisuuttani ottaa lisää lainaa. Pankkini suhtautui varsin suopeasti sijoitusoperaatiooni asuntojen hintakehityksen ja muun varallisuuteni ansiosta (maksukyky). Kun vaihdan yllä olevan kuvan "ostohinnat" käyrän markkinahintaiseksi, tilanne muuttuu oleellisesti.
Yllä olevassa kuvassa näkyy markkinahintojen vaikutus ostopotentiaaliin (violetti käyrä) erinomaisesti. Vuoden 2016 kesänä alkanut asuntojen hintojen ripeä nousu on käytännössä johtanut ostopotentiaalini merkittävään kasvuun, jota en ole täysimääräisesti pystynyt hyödyntämään. Kun katson ostohintoihin perustuvaa laskelmaani, olen ostanut järjestelmällisesti asunnon, kun vakuuksia on ollut vapaana noin 150.000 - 200.000 euron ostosta varten. Markkinahintaisesti katsottuna potentiaalia olisi ollut nopeampaankin ostotahtiin. Osin kohteiden puutteen vuoksi ja osin itsesuojeluvaiston vuoksi potentiaalia ei ole käytetty maksimaalisesti. Jostain syystä itselleni on henkisesti vaikeaa kuvitella olevani pankille velkaa yli 1.000.000 euroa. Ehkä tästäkin ongelmasta voidaan päästä eroon jossain vaiheessa ja luonnollisesti hajauttaminen muille alueille kuin Helsinkiin / Suomeen auttaisivat asiaa.
Yllä olevissa kuvissa on nähtävissä myös ennuste kuluvalle vuodelle. Teen seurantani aina siten, että pystyn ennakoimaan tarkasti, milloin mahdollisuudet ovat lisäsijoituksiin. Markkinahintoihin pohjautuvassa laskennassa pystyn (pankin suosiollisella avustuksella) toimimaan tilaisuuden tullen välittömästi, ostohintoihin pohjautuvassa laskelmassa tämä aika on todennäköisesti ensi vuoden puolella (ellen maksa lainoja pois nopeammin).
Velkavipu ja oman pääoman tuotto (ROE)
Kuvailin aiemmin hyvin yksinkertaistetulla esimerkillä, kuinka velkavipu vaikuttaa oman pääoman tuottoon radikaalisti. Käytännön maailma on luonnollisesti erilainen kuin esimerkissä mutta lopputulema on samansuuntainen.
Ensin on syytä käydä kuitenkin muutama tilastoihin liittyvä realiteetti lävitse. Oman pääoman tuotto (ROE) kuvaa, kuinka sijoittamani pääoma on tuottanut mukaan lukien velkavivun luoma hyöty. Aiemmassa esimerkissä laskin tietoisesti ROE:n kolmelle ja kuudelle vuodelle absoluuttisena lähinnä näyttääkseni kuinka voimakas velkavipu on. Oman pääoman tuottoa laskettaessa pidemmille jaksoille on kuitenkin syytä tiedostaa lainojen lyhentämisestä syntyvä harha. Mikäli sijoitusaikani on esim. 10 vuotta ja lasken tälle periodille asuntosijoituksen ROE:n, saan varsin hyvän luvun aikaiseksi. Tämä laskenta ei kuitenkaan kuvaa millään tavalla mitä 10 vuoden sisällä on tapahtunut. Tämä konkretisoituu filosofiseen kysymykseen lainojen lyhennyksistä. Ovatko lainojen lyhennykset omaa pääomaa lisääviä transaktioita vaiko eivät? Omasta mielestäni ne ovat. Konkreettinen esimerkki: sijoitukseni tuottaa 10 % omalle pääomalle ja 70 %:n velkavivulla koko sidotulle pääomalle 3 %. Näin ollen olen maksanut koko lainan pois 7 vuoden aikana. 7 vuoden jälkeen tuottoni taaksepäin katsottuna on ollut erinomainen (omaisuuteni on yli 3 kertaistunut) mutta tästä eteenpäin sijoituskohde tuottaa vain 3 %. Tässä vaiheessa sijoitukseni on siis myytävissä ja siirrettävissä uuteen kohteeseen, jolloin se on kokonaisuudessaan omaa pääomaa.
Koska mielestäni lainojen lyhennykset tulee kapitalisoida sijoituskohteeseen vuosittain, päästään ROE:n laskennassa huomattavasti rehellisempiin lopputuloksiin. Ja samalla velkavivun käyttämisen voima tulee paremmin ilmi.
Tein aikaisemmin blogikirjoituksen tuotonlaskennasta ja käytän tässä yhteydessä samoja termejä. Mikäli termit vaikuttavat oudoilta, suosittelen tutustumaan aiempiin kirjoituksiini.
Koko asuntoportfolioni on tuottanut historiansa aikana seuraavasti:
Aloitin asuntosijoittamisen siis yhdellä asunnolla vuoden 2012 lopussa ja alkusijoitus oli 61.541,17 euroa. Vuonna 2013 ostin kolme asuntoa lisää ja niihin sijoitettu pääoma näkyy punaisena palkkina kaaviossa. Olen koko sijoitushistorian ajan maksanut lainoja pois enemmän kuin vuokratulot (vihreät palkit, bruttokassavirta) mahdollistaisivat. Bruttokassavirran päälle maksetut lainojen lyhennykset näkyvät kaaviossa kassavirtainvestointeina (vaalean siniset palkit). Olen laskenut kaavioon ROE:n kahdella tavalla. Ylempi tuottoluku huomioi tuotoksi ainoastaan vuokratuloista vähennettynä hoitovastikkeilla ja korkokustannuksilla. Suluissa oleva luku huomioi tuotoksi myös asuntojen hintojen muutokset (violetit palkit).
Kuvasta näkyy, kuinka sijoitustoimintaan on panostettu omaa pääomaan vuonna 2013 yhteensä 117.716,90 euroa. Tämän jälkeen on ostettu kolme asuntoa ilman merkittävää omaa pääomaa. Vuonna 2014 ostettuun asuntoon oma pääoma oli 2.900 euroa, vuonna 2016 ostettuun oma pääoma oli 1.109,20 euroa ja tässä kuussa ostettuun asuntoon on tässä vaiheessa laitettu omaa pääomaa 6.441,18 euroa (tämä luku tulee nousemaan muutamalla tonnilla).
Vuoden 2017 ennusteen osalta olen olettanut asuntojen olevan vuokrattuna 100 %:sti (ei tule tapahtumaan, putkiremontti) ja hintaennusteissa olen käyttänyt Reaktorin hintaennusteita aluekohtaisesti. Hauska nähdä vuoden päästä kuinka Reaktorin ennusteet pitivät paikkaansa.
Toinen havainto kuvasta on ROE:n pysyminen suhteellisen vakaana 10 - 11 %:n välissä vuosina 2014 - 2017 (ennuste). Jotta velkavivun voima kävisi mahdollisimman hyvin ilmi, täytyy vuoden 2013 jälkeen ostettujen asuntojen vaikutus poistaa laskelmista. Laskelmat käyvät ilmi oheisesta kuvasta:
Kuten kuvasta käy ilmi, ROE laskee järjestelmällisesti ja syy tähän on lainojen lyhennysten pääomittaminen sekä velkavivulla ostetuista asunnoista saamatta jääneet bruttokassavirrat. Vuonna 2014 ostetun asunnon ROE oli 258,78 % ja asunto lisäsi vuokratulojani n. 15 %, vaikka asunto ostettiin vasta toukokuussa. Vuonna 2016 ostetun asunnon ROE oli 336,35 % ja osuus vuokratuloista oli n. 16 %. Oheiset ROE luvut osoittavat myös ROE:n laskennan heikkouden, kun sijoitettu pääoma on vähäinen. 336,35 % tarkoitti siis käytännössä 3.161,50 euron bruttokassavirtaa. Ei mikään jäätävä summa absoluuttisena rahana.
Velkavipu ja varallisuuden kasvu
Kuten aiemmassa blogissani kirjoitin, pääomien tuotoilla ja varallisuuden kasvulla on olemassa yhteys, mutta se ei ole täydellinen. Nettokassavirtoja kireämpi laina-aikataulu nostaa asuntovarallisuutta merkittävästi, koska injektoin varallisuutta muilla tuloillani.
Tehtäessä vertailu, kuinka asuntovarallisuudelleni olisi käynyt ilman velkavipua, erot olisivat olleet seuraavat:
Vuoden 2013 osalta eroa ei luonnollisesti ole, koska poistin laskelmasta tämän vuoden jälkeen ostetut asunnot. Vuonna 2014 asuntojen hinnat laskivat hieman, joten velkavipu toimi haitalliseen suuntaan. Erotus on 922,21 euroa vaikka asuntojen hinnat laskivat kyseisenä vuonna 15.286,18 euroa. Tämä erotus kurottiin siis umpeen vuokratuloilla ja lainojen maksamisella. Tämän jälkeen kehityserot ovat olleet merkittävät. Vuoden 2016 lopussa erotus näissä kahdessa tavassa olisi ollut 57.137,85 euroa, ilman hintamuutoksia. Tämä on itseasiassa on lähes sama summa, jolla aloitin asuntosijoittamisen aikanaan.
Velkavivusta yleisesti
Vanha viisaus "velka on veli otettaessa, veljenpoika maksettaessa" on mielestäni täyttä hölynpölyä. Sanonnan takana on todennäköisesti taloudessaan epäonnistunut hirvensalmelainen vääräleuka, jolla ei ole ollut minkäänlaista käsitystä talousasioista. Kaikkein pahinta velkaan liittyvässä kulttuurihistoriassamme on sotien jälkeen syntynyt sukupolvi, joka maksoi velkansa korkosääntelyn aikana inflaation turvin. Siitäkin huolimatta tämä ikäpolvi on juurruttanut nykyisin keski-ikäistyvään sukupolven ajatusmaailmaan ajattelun velanoton pahuudesta. Asiaa ei luonnollisesti ole helpottanut luterilainen kulttuuriperimämme, jossa vaatimattomuus on kauneutta ja ahneus on pahuutta. Toivottavasti nämä asia korjaantuvat uusien sukupolvien ja kansakuntamme kansainvälistymisen myötä.
Velkavipu on erinomainen työkalu sijoitustoiminnassa, mutta sen syvin olemus täytyy tuntea. Oma maksukyky käytännössä määrittelee, mikä absoluuttinen velkamäärä on liikaa. Virkkeessä paino on sanalla absoluuttinen. Voin laskea kaikenlaisia suhteellisia laskelmia velkaisuudestani mutta lopulta ainoa asia joka merkitsee, on absoluuttinen maksukyky. Työttömyyden tai konkurssi kohdatessa maksukyky saa valtavan iskun, jonka vuoksi pidän myös tämän riskiskenaarion mielessäni. Pankit myyvät mm. työttömyyttä vastaan vakuutuksia, joita on syytä ainakin harkita. Vakuutusten kustannustaso on itseasiassa hämmentävä matala. Itselläni on näitä käytössä.
Omassa toiminnassani huomioin aina korkoriskin ja sisällytän omiin riskilaskelmiini aina korkoshokkien aiheuttamia riskit. Shokkien ennakointi on käytännössä täysin mahdotonta ja tästä syystä ne on testattava omaa taloutta vastaan shokkitestinä. Nykyinen asuntojen hintataso on jo saavuttanut tilanteen, jossa moni sijoittamiseen liittyvä elementti on korkoshokin syntyessä kestämätön. Helsingin yksiöiden vuokratuotto on yhtiövastikkeiden jälkeen painumassa jo alle 4 %. Tällä luvulla ei enää kummoista korkoshokkia kestetä, mikäli velkaisuusaste on liian korkea. Mikäli velkaisuusaste on korkoshokin aikana 70 %, maksimi euriborkorko on tässä vaiheessa n. 4,7 % (1 %-yksikön korkomarginaalilla), jonka sijoittaja kestää hetkellisesti ilman pakkomyyntejä. Tällöin koko vuokratuotto menee korkojen maksuun. Aivan toinen asia on, kestääkö pankin riskikontrolleri tätä tilannetta. Nämä skenaariot ovat epätodennäköisiä mutta ne on syytä pitää mielessä. Täysin oma tarinansa on sitten pikkuhiljaa ylös hiipinyt euribor, joka ei tapahdu ilman inflaatiota ja talouskasvua. Nämä ovat yleensä olleet kuitenkin asuntosijoittajalle suosiollisia tekijöitä, koska tässä skenaariossa todennäköisesti vuokrien absoluuttinen taso on myös noussut ja asuntojen hinnat ovat kehittyneet suotuisaan suuntaan.
Jatkan uusimman hankintani remonttiprojektia, toivoen asunnon olevan vuokrattuna kuun vaihteesta eteenpäin. Asunto on ostettu täydellä velkavivulla ja omaa pääomaa laitetaan sisään ainoastaaan remontoinnista aiheutuvien kustannusten verran. Ahneella on iso maha, velkavipua käyttävän sijoittajan viisaus.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti