uuden kohteen remontin lopputulos

Remontti valmistuminen

Asunto numero 7 remontti eteni hieman ennakoitua hitaammin, johtuen remontista riippumattomista syistä. Aikataulun vaikeuksien vuoksi remontti valmistui noin 2 viikkoa myöhässä. Tämä luonnollisesti harmittaa jonkin verran, koska tästä aiheutui laskennallinen tappio saamatta jääneinä vuokrina. Peruskysymys on luonnollisesti, mistä viivästyminen johtui ja siihen on hyvin yksinkertainen vastaus: remonttiin osallistuneilla syntyi lieviä terveydellisiä esteitä työn suorittamiseen. Tätä nyt ei sentään pystytty ennakoimaan remonttia suunnitellessa.

Remontin aikana ei ole tullut esiin oikeastaan mitään muuta vastoinkäymistä, kuin kaasuputken poistaminen, tai sen poistamisen mahdottomuus. Kaasuputki ei ole käytössä mutta isännöitsijän puhelu kaasuyhtiöön ei tuonut selvyyttä, onko putkessa kaasua vai ei. Näin ollen päätimme piilottaa putken keittiön kaappiin kiinteistö räjäyttämisen uhalla. Ratkaisusta saatiin kohtuullinen lopputulos.

Yksi asia joka täytyy ensi kerralla tehdä toisin, on keittiökalusteiden sisään tuominen. Tavarat tulivat asuntoon aivan liian aikaisin. Tästä aiheutui tilan ahtaus, joka häiritsi remontointia. Logistiikan hallintaa täytyy siis parantaa.

Budjetti paisui ennakoitua hieman suuremmaksi mutta ylitys tulee olemaan varsin maltillinen. Tarvikkeiden kustannukset ovat vielä täsmentymättä, mutta tämän hetken lasku on 8.231 euroa. Laskusta puuttuu vielä sähkömiehen tarvikkeet, jotka ovat alle 1.000 euroa. Kustannuksista leijonan osa koostuu keittiön kalusteista ja koneista. Näihin kului n. 5.200 euroa. Tästä toki voisi nipistää pois jonkin verran, säästömahdollisuus lienee 500 - 1.000 euron välillä. Samalla kuitenkin muistutan itseäni, ettei väärästä paikasta kannata säästää. Pyrin aina hankkimaan asuntoihin laadukkaat kalusteet ja koneet, koska uskon laadun takaavan pidemmän käyttöiän ja helpomman vuokrausprosessin. Ehkä ensi kerralla voisi tutkia mm. Ylijäämä varastoja ja Vahinkotavarakeskuksen tarjontaa.

Kokonaiskustannuksissa ei ole mukana työkustannuksia. Nämä on täysin riippuvia omista kontakteista sekä oman työn osuudesta. Kustannusten vertailtavuus on siten mahdotonta. Omat kontaktini ovat erinomaiset, joten kustannukseni ovat maltilliset.

Katon remontointi

Tämän kokoiseen asuntoon on hyvin vaikea löytää erikoisia ratkaisuja, joilla asumismukavuutta voidaan parantaa kohtuullisilla kustannuksilla. Asuinhuoneeseen voisi rakentaa esimerkiksi makuuparven, mutta yleensä nämä ratkaisut ovat joko karmean näköisiä ja/tai kalliita. Näin ollen kustannustehokkaat ratkaisut täytyy löytää jotenkin muutoin. Tällä kertaa löysimme mielestäni erinomaisen ratkaisun kattorakenteisiin.

Aluksi ajatukseni oli levyttää katto. Tämän ikäisissä rakennuksissa rakenteista voi kuitenkin löytyä käytännössä ihan mitä tahansa, jonka vuoksi varsinkin raskaat rakenteet voivat olla hankalia. Asunnon katto oli sen verran heikossa kunnossa, että sille oli tehtävä joka tapauksessa jotain. Suunnitellessamme levytystä, en pitänyt ratkaisun ulkonäöstä ja remonttimiehellekin operaatio olisi ollut erittäin raskas. Kesken suunnittelun sain kuitenkin idean käyttää valaistusta osana kattorakennetta. Päätimme levyttää ainoastaan katon reunaosuudet ja asentaa välipohjaan ledivalaistuksen.

Lopputulos on mielestäni upea. Idea ei luonnollisestikaan ollut oma keksintö, vaan olin nähnyt vastaavan ratkaisun ulkomaisella, Oikotietä vastaavalla sivustolla. Kysyin ratkaisusta remonttimieheltäni ja hän totesi se olevan erittäin helppo toteuttaa. Kaiken lisäksi ratkaisu oli myös halpa. Halpa ja upea kuulostaa hyvältä, jokainen voi luoda tästä oman mielipiteensä:

Kattoon asennettiin lankut, jotka eivät taivu kosteudessa, ja päälle asennettiin kipsilevyt. Valaistus ratkaistiin ledinauhalla ja kipsilevyn reunaan asennettiin koristelevytys, joka piilottaa ledinauhat. Ratkaisu oli vielä kaiken lisäksi turvallinen, koska tämän ikäisissä taloissa ei koskaan tiedä mitä naulan iskemisen jälkeen tapahtuu. Rakennelma on kevyt, eikä riskiä koko katon romahtamisesta syntynyt. Tämä riski olisi ollut raskaan levytysratkaisun osalta ilmeinen.

Ovien remontointi

Asunnon ovet olivat jossain vaiheessa historiaa saaneet "kauniin" punaisen pinnoituksen. Ovet olivat alkuperäiset, jonka vuoksi halusin pelastaa ne. Pienen tutkinnan jälkeen kävi vielä ilmi, että yhdessä ovessa oli lasitukset. Jopa nämä olivat jonkin aivopierun seurauksena päätetty maalata ylitse. Puhdistustöiden ja uuden maalin jälkeen lopputulos näyttää myös erittäin hyvältä. Mielestäni tämän ikäisiin asuntoihin täytyy jättää aina jotain alkuperäistä ja ovien säilyttäminen on luonnollisin tie tämän tavoitteen saavuttamiseen.

Seinien remontointi

Asunnon kunto oli alunperin siis erittäin huono. Asuntoon oli asennettu historiassa seiniin jonkinlaiset levytykset. Tutkimme aikamme levytyksiä ja päätimme jättää ne paikalleen. Riski rakenteiden hajoamisesta purkuvaiheessa oli yksinkertaisesti liian suuri, joten tämä ratkaisu oli käytännössä ainoa vaihtoehto. Levytykset kiinnitettiin entistä tukevammin ja päälle asennettiin uudet levyt. Levytyksen päälle asennettiin lasikuitutapetti, joka lopuksi maalattiin kauttaaltaan.

Ikkunapenkki oli myös erittäin huonossa kunnossa ja sen pelastaminen uudelleen valulla olisi ollut erittäin hidas operaatio. Tämän vuoksi päätimme levyttää myös ikkunapenkin ja ikkunan reunat. Näin säästettiin paitsi aikaa niin myös todennäköisesti rahaa, koska valutyöt olivat joka tapauksessa maksaneet jonkin verran. Myrkynvihreä patteri maalattiin valkoiseksi ilman irroittamista.

Lattian remontointi

Erilaisten "koristemattojen" alta löytyi alkuperäinen lankkulattia. Nykyään on muodissa säilyttää lankkulattiat mutta tämä kyseinen oli päässyt jo niin huonoon kuntoon, että sen pelastaminen oli mahdotonta. Päädyimme helppoon ja kestävään ratkaisuun asentamalla lankkulattian päälle korkean kovuusluokan laminaatit. Nykyiset laminaatit ovat luokasta riippuen erittäin kestäviä ja helppoasenteisia. Samalla varmistan, että pystyn vuokraamaan asunnon pienen koiran omistajalle, koska tähän pintaan koiran kynnet eivät aiheuta naarmuja.

Poistamalla vanha lattia, projektin laajuus olisi voinut kasvanut merkittävästi. Myös näissä on täysin mahdotonta tietää, mitä lattian alta löytyy ja kuinka suureksi lopullinen työmäärä kasvaa. Laminaatti oli siis helppo ja varma ratkaisu.

Keittiön remontointi

Tämän kohteen kettiöremonttia helpotti erittäin paljon vanhan keittiön puuttuminen. Asunnossa oli pesutaso ja pari kaapistoa, joten niiden purkamisessa meni aikaa muutama minuutti. Keittiösuunnitelma oli sen verran hyvin tehty, että säästyimme suuremmilta ongelmilta remontin aikana. Muutamia haasteita keittiö kuitenkin aiheutti. Keittiössä oli siis kaasuputki, joka täytyi piilottaa yhteen keittiön kaappiin. Keittiössä oli myös vanha hormi, jonka nykyinen käyttötarkoitus ei ole tiedossa. Taloyhtiössä on aikanaan ollut puuhella, jonka vuoksi hormiin oli asennettu keraamiset laatat. Emme uskaltaneet lähteä purkamaan näitä rakenteita vaan käsittelyn jälkeen maalasimme laatat ylitse. Harmi sinällään, ne olisi ollut kiva säilyttää mutta lähes 100 vuotta oli tehnyt niille tehtävänsä ja osa oli varsin huonossa kunnossa. Muutoin keittiö asettui paikoilleen varsin mukavasti ja syvennyksessä oleva kaappikin saatiin kunnostettu uuteen loistoonsa maalaamalla ovet kiiltävän valkoiseksi.

Sähkötyöt

Taloyhtiössä oli uusittu putkiremontin yhteydessä sähkövedot, jonka ansiosta sähköt olivat kunnossa... eteiseen asti. Koska asuntoon ei ollut asennettu edes sähköliettä, kaikki sähkövedot oli uusittava. Asensimme asunnon keittiöön ja eteiseen spot-valaisimet, jonka ansiosta vuokralaisen tarve asentaa omaa valaistusta vähenee ja valaisimien käyttöikä on pitenee. Kummatkin katot levytettiin pienellä madalluksella, jonka ansiosta sähköt saatiin asennettua välikattoon.  Samalla huolehdittiin antennipistoke loogiseen paikkaan ja sähköpistokkeita asennettiin riittävä määrä. Yleisesti ottaen tämän ikäisissä taloissa pistokkeita on nykymaailmaan liian vähän, joten niiden määrään kannattaa  oikeasti kiinnittää huomiota. Asentaminen on halpaa mutta pistokkeiden puute on todella ärsyttävää.

Lopputarkastus

Kaiken remontoinnin jälkeen oli tänä aamuna edessä lopputarkastus. Tekninen isännöitsijä tuli paikalle ja kävi lävitse lähinnä keittiön asennusta. Muutama ongelmakohta ilmeni, jotka kuitenkin oli erittäin helposti korjattavissa. Ensinnäkin emme tajunneet laittaa keittiön hanalle uutta rajoitinta, jonka vuoksi hana pääsi kiertämään lavuaarin ulkopuolelle. Toiseksi hanan putkien asentamiseen tarkastaja ei ollut tyytyväinen vaan pyysi asentamaan ne paremmin. Näiden tekemiseen meni vielä työaikaa lisää n. 20 minuuttia ja tämän jälkeen asunto oli hyväksytty remontoinnin osalta.

Lopputarkastuksen huvittavin anti oli uuden remonttisanan oppiminen: sähkön käyttöönottotarkistuspöytäkirja. Voi tuossa sanassa olla maahanmuuttajaremontoijalle hieman opeteltavaa :)

Yhteenveto ja oppiminen

Muistetaan kuitenkin kaikkein tärkein asia, remontoinnin onnistumisen kannalta tärkein elementti on remonttiryhmä. Ilman kunnollista ryhmää mistään ei luonnollisesti tule yhtään mitään. Suurin kiitos kuuluu siis heille. Tarvitaan organisoija, suunnittelija ja toteuttaja. Jokaisen panos on erittäin tärkeä.

Remontin edetessä aina tulee eteen pieniä asioita ja vastoinkäymisiä. Säästyin varsin hyvin isoilta ongelmilta mutta pienempiä hankaluuksia tuli vastaan kaasuputken ohella muutama:

• keittiön tavaratoimituksessa oli hankaluuksia, ensi kerralla tarkistamme toimituksen paremmin
• yksi keittiökaappi oli väärän levyinen
• yksi keittiön ovi oli väärä
• oven kahvojen ruuvit olivat väärän mittaiset
• jääkaappi oli saanut iskua kuljetuksessa, jonka vuoksi siinä oli iso lommo
• toimitukset tulivat muutaman minuutin varoitusajalla vastoin sovittua
• keittiötoimitus tuli kokonaisuudessaan liian aikaisin, tämä muistetaan ensi kerralla
• vuokrasin asunnon optimistisella aikataululla, onneksi vuokralaiselle tämä ei ollut ongelma
• löimme yhden naulan seinästä naapurin puolelle. Vaikka riski on tiedossa, huolellisuutta tarvitaan lisää ensi kerralla (viime kerralla ruuvattiin kaksi ruuvia naapuriin, puolitimme siis nämä virheet)

Eli vähällä päästiin kokonaisuutena. Tavaratoimituksen ongelmat olivat todella ärsyttäviä, koska pahimmillaan ne olisivat seisauttaneet koko projektin. Onneksi tällä kertaa asiat saatiin korjattua nopealla aikataululla ilman että projekti hidastui miltään osin.

Projektiin meni aikaa tarjouksen tekemisestä vuokralaisen sisäänmuuttoon 1,5 kuukautta. Tähän sisältyy siis kaupanteko, joka vei aikaa karkeasti viikon sekä remonttimiehen sairastuminen, joka hidasti projektia karkeasti toisella viikolla. Projektista olisi voinut siis paremmalla onnella nipistää pois pari viikkoa, joten pidän kuukauden aikataulua realistisena. Tämä aikataulu edellyttää kuitenkin täydellistä ajoittamista remonttiryhmän osalta ja esimerkiksi terveysongelmia tämä aikataulu ei kestä. Olen tähän 1,5 kuukauden suoritukseen kokonaisuutena erittäin tyytyväinen. 

Remontti on omasta mielestäni erittäin onnistunut, enkä muuttaisi mitään remontoitua osa-aluetta erilaiseksi. Asunto on nyt vuokrattu n. 4,4 % bruttotuotolla (vuokra-vastike / sidottu pääoma) ja asuntoportfolion ennustettu ROE vuodelle 2017 kasvoi n. 3 %-yksiköllä. Ja erityisen paljon mieltä lämmittää erittäin tyytyväinen vuokralainen, joka maksoi vakuusrahat ennen kuin asunto oli edes valmis.

Kuvat kertoo enemmän kuin tuhat sanaa, joten ohessa vielä yhteenveto lähtö- ja lopputilanteesta:

Seuraavassa blogissani kerron asuntosijoittajan arjesta ja vaihtuvasta vuokralaiskannasta. Kaikenlaista ehti tapahtumaan kuukauden aikana.