Tuoton laskentaa

Oheisessa tuoton laskennan teoriassa avaan omaa katsontakantaa tuoton laskennan eri piirteitä. Toivon, että tästä on hyötyä myös jo kokeneemmalle sijoittajalle ja mielelläni otan vastaan kommentteja / kysymyksiä, jotka voivat avartaa kummankin osapuolen ajatusmaailmaa. Tämä materiaali toimii tukimateriaalina blogiini (ei vielä tehty) tuotonlaskennasta, koska tämän ja tuottokäyrien yhtäaikainen esittäminen vie lukijalta liikaa aikaa ja vaatii varsin korkeaa keskittymistä lukemiseen.

Asuntosijoittamisen tuoton laskennassa luonnollisin tie on aloittaa laskemalla kassavirrat. Asuntosijoittajan kassavirtalaskelma on periaatteessa varsin yksinkertainen:

bruttokassavirta = vuokratulot - kustannukset
kustannukset = yhtiövastike + rahoitusvastike + pääomavastike + muut kustannukset
muut kustannukset = rahoituskustannukset + muut asunnon hallinnoinnoista syntyvät kustannukset

Vuokratulojen määrittely on helppoa, kuten myös yhtiövastikkeen määrittely. Rahoituskustannukset ovat myös erittäin helppo laskea, mikäli asuntojen ostossa on käytetty lainoitusta. Muut kustannukset sisältävät luonnollisesti muut asunnon ylläpidosta ja vuokraamisesta syntyvät kustannukset.

Määrittelyistä jäi väliin rahoitus- ja pääomavastikkeet, jotka tekevätkin kassavirtalaskelmasta erittäin vaikean. Nyt siirrymmekin sitten siihen vaikeaan osioon kassavirtalaskelmissa. Rahoitus- ja pääomavastikkeet ovat määritelmällisesti täysin eri asia. Eroavuus löytyy sekä sijoittajan omassa verotuksessa että taloyhtiön kirjanpidossa. Rahoitusvastike on vähennettävissä vuokratuloista, kun taas pääomavastike ei ole. Nimitys näille eri vastikkeille määräytyy sen mukaan, onko esimerkiksi putkiremontti tuloutettu vai rahastoitu taloyhtiön tulos- tai taselaskelmaan. Tuloutetussa vaihtoehdossa rahoitusvastikkeen saa vähentää verotuksessa mutta vastaavasti se on verotettavaa tuloa taloyhtiölle. Taloyhtiöt yleensä, toivottavasti, optimoivat isot remonttinsa näissä laskelmissa jottei tuloveroja sentään jouduta maksamaan. Vastaavasti pääomavastike kirjataan pääomasijoitukseksi taloyhtiön taseeseen ja tätä kustannuserää ei voi vähentää vuosittaisessa verotuksessa. Pääomavastike sen sijaan nostaa omistetun asunnon hankintahintaa ja sen pystyy hyödyntämään vasta kun myy asunnon. Tästä syystä nämä kustannuksen kannattaa myös säilyttää omassa kirjanpidossa, mikäli asunto joskus myydään.

Kassavirta on siis erittäin hankala laskea, mikäli laskelmat tehdään pilkulleen oikein. Ongelmaksi muodostuu myös rahoitusvastikkeen paloittelu pääomalyhennyksiin ja korkokustannuksiin taloyhtiön lainan osalta. Näitä tietoja ei usein löydy isännöitsijältä tulevasta yhtiövastike -kuitista, joten kirjanpidon tekeminen pilkun tarkasti on lähes mahdoton tehtävä. Tarvitsemme siis joustavuutta luterilaiseen lähestymistapaan.

Ostaessani nykyään asunnon, olen hyvin tietoinen olemassa olevista pääoma-, rahoitus- ja yhtiövastikkeista. Näin ollen niputan omissa laskelmissani kylmän rauhallisesti nämä kaikki eri erät yhdeksi yhtiövastikeeksi ja sisällytän ne könttänä kassavirtalaskelmiini. Itse kutsun yllä kuvattua kassavirtaa bruttokassavirraksi, kassavirraksi jolla maksan mm. sijoituslainojeni lyhennykset ja josta maksan verot. Kuten todettua, tämä ei ole se täysin oikea tapa, ja johtaa laskelmissa alimitoitettuihin tuottoprosentteihin. Toisaalta tämä tapa noudattaa myös varovaisuusperiaatetta, joka on aina hyvä lähtökohta tuoton laskennassa. Vanha viisas sanonta: prosenteilla ei osteta voita leivän päälle.

Sanonnassa on myös toinen oleellinen sisältö. Asuntosijoittajana pyrin maksimoimaan omaisuuteni, en tuottoprosenttejani. Pääoman tehokas käyttö on lähinnä pörssiin listattujen yhtiöiden käyttämää finanssijargonia, jolla perustellaan välillä hyvinkin erikoisia asioita.

Otetaan esimerkki: Pörssiyhtiö myy pois pääkonttorinsa kiinteistösijoitusyhtiölle. Samalla yhtiö tekee pitkän vuokrasopimuksen tiloistaan ko. kiinteistösijoitusyhtiön kanssa. Irroitettu pääoma maksetaan osinkoina omistajille ja osakesijoittaja hieroo käsiään ruhtinaallisesta osingosta. Lopputulema tälle operaatioille on, että pörssiyhtiön tuloslaskelmassa yhtiövastikkeen tilalle siirtyy vuokrakustannus. Ja sanomattakin on selvää, että kustannus on yhtiövastiketta korkeampi. Tulos siis laskee tällä transaktiolla mutta taseoptimoinnin kautta yhtiön pääomien tuottoprosentit (ROE, ROI, ROA) kimpaisevat nousuun. Useilla toimitusjohtajilla on tulospalkkioissaan nämä edellä mainitut mittarit tavoitteinaan ja näin ollen he työskentelevät annettujen tavoitteiden saavuttamisen eteen. Onko tämä järkevää vai ei, sen kukanenkin pystyy aika nopeasti sanomaan. Tästä on tullut hyvin normaalia toimintaa nykymaailmassa ja jos syyllisiä täytyy etsiä, syylliset istuvat yhtiöiden hallituksissa. Hallituksissa, jotka asettavat nämä tavoitteet.

Totesin aloittaessani blogini, että pyrin kommentoimaan ainoastaan asuntosijoittamiseen liittyviä asioita. Mutta välillä on hyvä esimerkin avulla pyrkiä havainnollistamaan, missä kohden laskelmia voidaan mennä metsään oikein kunnolla. Tällä esimerkillä pyrin siis osoittamaan, että ainoa millä on yksityistaloudessa merkitystä, on pääoman kasvattaminen. Toissijainen merkitys on tuottoprosentilla.

Ja sitten jatketaan asuntosijoittamisen tuoton laskentaa. Olen siis tehnyt oikopolun tuoton laskennassa ottamalla lainan lyhennyksiä kustannuslaskelmiini.

Eli tuottoprosentti lasketaan näillä perusoletuksilla seuraavasti:

                                                       (vuokratuotot - vastikkeet - rahoituskustannukset - muut)
sijoitetun pääoman tuotto (ROI) = -----------------------------------------------------------------------
                                                                         asunnon ostohinta


                                                       (vuokratuotot - vastikkeet - rahoituskustannukset - muut)
sijoitetun pääoman tuotto (ROE) = ----------------------------------------------------------------------
                                                                         asuntoon sijoitettu oma pääoma

Kuten kaavoista nähdään, aiemmin kuvattu pääomavastike nostaisi nimittäjän määrää ja rahoitusvastike vähentäisi osoittajan määrää. Pilkun tarkalla laskennalla laskelmat menisivät todella monimutkaisiksi, varsinkin kun vielä huomioidaan tuottolukujen annualisointiin liittyvät hankaluudet. Vaikka pidän hifistelystä omissa Excel laskelmissani, johonkin kuitenkin vedän rajan hyödyn ja pilkun viilaamisen välille.

Asunnon omistusajan pidentyessä nämä luvut kannattaa aina annualisoida, jotta liian suurten lukujen illuusio poistuisi. 20 vuoden pitoajalla 100 %:n tuotto vaikuttaa hyvälle, mutta kun se annualisoidaan, tuottoprosentti onkin enää 3,53 % vuodessa.

Yksittäisen asunnon laskennassa tuottoprosentin laskenta on sinällään kivaa ja siitä voi keskustella mukavasti työpaikan kahvipöydässä. Loppujen lopuksi ainoa asia, jolla on merkitystä on asuntoon sitoutunut velaton pääoma ja lainojen määrä. Ja tästä aiheestahan harvemmin kahvipöydissä keskustellaan.

Meistä suurimmalla osalla on muita tulon lähteitä, jonka ansiosta pystymme maksamaan lainoihin lisälyhennyksiä tarvittaessa. Yleisellä tasolla sanoisin, että mikäli tähän ei ole mahdollisuutta, lainaa on liikaa ja talous on liian tiukalla. Sijoitusasunnosta voi hajota jääkaappi, vuokralainen voi jättää vuokransa maksamatta jne. Mitä tahansa voi sattua, jonka vuoksi "sotakassa" on syytä aina olla olemassa. Suurin virhe on joutua hankaluuksiin rahoittajan kanssa.

Koska edellä kuvattu tuoton laskenta antaa ainoastaan käsityksen sijoitustoiminnan kannattavuudesta, tarvitsen vierellä myös laskelman mistä seuraan velattoman omaisuuteni kehitystä. Tarvitsen tätä kahdesta syystä. Tiedostaakseni mahdollisen korkojen nousun tuoman riskitason sekä vapaiden vakuuksien määrän. Käsittelen näitä aiheita varmastikin jossain vaiheessa tarkemmin.

Näin ollen olen pitänyt yllä kahdenlaista tuoton laskentaa:

Ensimmäisessä laskelmassa lasken yllä kerrotuilla yksinkertaistuksilla asuntojeni ROE:n ja ROI:n. Varsinkin ROI:n etuna on vertailtavuus eri asuntojen välillä. Mikäli jokin asunto poikkeaa voimakkaasti toisesta, on syytä ainakin tiedostaa syyt tämän taustalla. ROE:n laskennan merkitys luonnollisesti poistuu siinä kohti, kun ostan asunnon ilman omaa pääomaa pelkillä vakuuksilla. Tämän vuoksi lasken luvut paitsi yksittäisille asunnoille niin myös koko asuntosalkulle. ROI toimii mittarina niin yksittäiselle asunnolle kuin koko salkulle. Koska nämä luvut kuvaavat ainoastaan pääomien tuottoja, niiden puute on pääomien kertymisen kuvaamisessa. Tämän vuoksi tarvitsen laskelman, joka ottaa paremmin huomioon myös lainojen lyhennykset.

Toisessa laskelmassa lasken tuottoni toteutuneen nettokassavirran kautta. Tässä laskelmassa erottelen yllä kerrottujen mittareiden lisäksi lainojen pääomalyhennykset. Mikäli lainojen pääomalyhennykset poikkevat voimakkaasti bruttokassavirrasta, sekin syy on syytä tiedostaa. Mikäli maksan lainoja nopeammin kuin bruttokassavirta antaisi myöden, kirjaan sen kassavirtainvestoinneiksi. Termi on ihan oma keksintöni, joten voitte keksiä sille ihan minkä muun termin tahansa. Ja samaan kassavirtainvestointiin kirjaan myös ylimääräiset lainojen lyhennykset. Näin saan paremman käsityksen asunto-omaisuuteni kasvusta ja samalla pystyn paremmin seuraamaan vapaiden vakuuksieni kehitystä ajan saatossa.

Kassavirtainvestoinneilla oikaistu laskelma kertoo minulle yksinkertaistettuna seuraavan informaation:

nykyinen asuntovarallisuus = asunnon ostohinta + bruttokassavirta + kassavirtainvestoinnit

Näiden laskelmien välillä on itseasiassa hämmentävän suuri ero. Ensimmäinen laskelma mittaa saamiani kassavirtoja suhteessa sijoitettuun pääomaan huomioimatta mihin kassavirtani käytän. Samalla laskelmat antavat kuitenkin yhteismitallisen tavan verrata tuottoja muihin varallisuuseriin. Toinen laskelma puolestaan antaa todellisen kuvan sijoitustoimintani pääomankertymisestä. huomioimatta kuinka tehokasta pääoman tuotto todellisuudessa on. Laskelma ottaa huomioon myös lisäsäästämisen palkka- ja pääomatuloista, sikäli kun kohteena on ollut mainitut sijoitusasunnot. Pidät toki yllä kirjaa kaikesta sijoitustoiminnastani mutta blogin mukaisesti käsittelen tässä ainoastaan sijoitusasuntoihin liittyvää toimintaa.

Kuvastussa tuoton laskennassa on nyt otettu huomioon kaikki muu, paitsi verot ja asunnon arvonmuutokset. Verojen osalta olen jo aiemmassa blogissani todennut, ettei sen suurempi esittely ole kovinkaan hedelmällistä. Perustilanteessa, jossa sijoittajalla on ainoastaan palkkatuloa ja pääomatuloja yhdestä asunnosta, laskelma on yksinkertainen. Verot ovat pääomatuloveron mukaiset. Tilanteessa, jossa sijoittajalla on pääomatuloja muista omaisuusluokista, tilanne muuttuu jo radikaalisti. Saatikka tilanteessa, jossa sijoittajalla on palkkatuloa, pääomatuloja, verottomia osinkotuloja, omistuksia eri omaisuusluokissa, palkkatuloa ja asunto-omaisuutta eri juridisissa yksiköissä, tilanne menee jo sen verran mutkikkaaksi.

Asuntojen arvonmuutoksista teen tästä erillisen kertomuksen, koska sen käsittely vaatii oman erityistarkastelunsa. Tämän jälkeen voidaan alkaa seuraamaan koko asunto-omaisuuden kehitystä kokonaisuutena.